דף הבית / מבחן המתווכים / חוק הגנת הדייר -מהו חוק הגנת הדייר ?

חוק הגנת הדייר -מהו חוק הגנת הדייר ?

חוק הגנת הדייר קובע את אופן ההתנהלות של בעל הבית והדייר המוגן

כל אחד בהתאם לזכויותיו וחובותיו.

החוק חל על דיירים המחזיקים בדירות או מחזיקים בית עסק שנרכשו תמורת דמי מפתח .

רכישה בדמי מפתח נחשבת גם היא  כעסקת נדל”ן והיא מעין שילוב של רכישת הנכס לשכירתו.

בעסקה שכזו הקונה משלם מחיר נמוך כמחצית משווי של הנכס ובתמורה לכך מקבל חזקה על הנכס

ובנוסף הוא ממשיך לשלם דמי שכירות נמוכים במיוחד.

בתמורה לתשלומים האילו הדייר מקבל הגנה לזכויות שלו בנכס עד נפטר ,אותו הדייר
יכול גם כן להעביר את זכויותיו על הנכס לקרוב משפחה מדרגה ראשונה ואם אותו קרוב
משפחה גר איתו בנכס סמוך למועד פטירתו.

מהם החובות והזכויות של בעל הנכס והדייר 

חובות בעל הנכס :

בעל הנכס חייב לדאוג ולשלם עבור ניקוי חדר המדרגות וניקוי חצר הבית ,תאורה בחדר
מדרגות וניקיון הביוב במקרה שהבית אינו מחובר למערכת הביוב העירונית,ועל הדייר לשלם
לבעל הבית נוסף על דמי השכירות תשלום חודשי קבוע עבור השירותים הללו.גובה התשלומים
נקבע בתקנות ומחושב לפי מספר החדרים בנכס.

במידה ובעל הבית לא יספק את השירותים הללו אותו דייר יכול לתת לו התראה במכתב
רשום ויהיה עליו לתת לבעל הנכס עוד זמן סביר כדי שיטפל בעניין ,ואם בעל הנכס עדיין
לא יקיים את חובותיו בעניין ,רשאי הדייר להודיע לדיירים האחרים בביניין ולבצע זאת
בעצמו ולחייב את בעל הנכס בהוצאות ,ולכות את ההוצאות הללו מדמי השכירות ולדרוש
מהדיירים את חלקם היחסי.

ואם מדובר בעסק התשלומים עבור השירותים הללו ישתנה בהתאם לגודל העסק
ולשימושים שלו על פי התקנות .

חובות הדייר המוגן

הדייר מחוייב לעמוד בכל תנאי החוזה שנחתם בתחילת השכירות

שבין השאר יהיו גם הוצאות הנדרשות לתיקונים בנכס .

אסור לדייר לנטוש את הנכס כי אחרת הוא יסתכן באיבוד זכויותיו.

מי משלם על התיקונים בנכס

בעל הבית הוא זה שחייב על פי החוק בהחזקת הבית במצב תקין

והחוק קובע רשימה של תיקונים שבעל הנכס חייב לבצע

הוצאות התיקונים נחלקות בחצי חצי בין בעל הדירה לבין הדייר מאחר ומדובר
בתיקונים יסודיים וחשובים לשמירת הדירה כגון :

1.תיקון ביסוס שהתערער וגרם לסדקים בקירות או לשקעים ברצפה.
2.תיקון פגמים בקונסטרוקציה של הבניין:
תיקונים בקירות חיצוניים: סדקים, ציפוי וחידוש ציפוי, תיקוני קיר, מעקות ותחתית מרפסות, נגרות ומסגרות חוץ.
3.תיקונים בחדרי כניסה ומדרגות: שקיעת רצפה ותיקון מדרגות, קירות, תקרות,
מעקות, נגרות ומסגרות, סיוד וצביעה, תיקון מתקן תיבות המכתבים.
4.תיקונים בגג: בידוד, זיפות, הלבנה או צביעה, מערכת הניקוז, מרזבים ופחחות,
מעקה הגג, סיכוך ומבנה.
5.תיקונים בחצר: מתקני אשפה, קירות תומכים וגדרות, דרכי גישה לבית ולמקלט, מערכת הניקוז.
6.תיקוני אינסטלציה: צינורות מים ראשיים ואביזריהם, מערכת הביוב בחצר.
7.תיקוני חשמל: תיקון קווי החשמל מהקו הראשי למונה הראשי של הדייר.

חוק הגנת הדייר -מהם דמי מפתח ?

דמי מפתח זה הכינוי למחיר שמושלם עבור זכות לשכור נכס לתקופה בלתי מוגבלת .

מי שרכש את הזכויות בדמי מפתח ישלם לבעל הדירה כמחצית שווי הנכס ויקבל את המפתח לדירה

ומפה נולד הכינוי דמי מפתח .

זאת עסקה משתלמת לקונים אשר לא יכולים להשקיע הרבה כסף בקניית הנכס כמו :

משפחות חד הוריות

אנשים מבוגרים

זוגות צעירים ללא אמצעים

או לכאילו אשר מעוניינים לגור בדירה ולא לשלם עליה מחיר מלא .

בעלי הנכסים יכולים גם הם להרוויח, מהחלק המועבר אליהם בעת העברת הזכויות ומשכר הדירה החודשי הנמוך אך הקבוע.

איך נולד כל העניין של דמי מפתח ?

עוד בימי השלטון הבריטי 1919 חוקקו חוקים שהגבילו את העלאת שכר הדירה .

בשנת 1921 חוקקה פקודה שאסרה על העלאת דמי השכירות ופינוי הדיירים ללא אישור המושל.

על מנת לא לפגוע בבניית דירות חדשות אותה הפקודה לא חלה על בתים שנבנו לאחר יוני 1920

בשנת 1924 בוטל הפיקוח על השכירות של דירות יקרות

ובשנת 1925 בוטל הפיקוח לגמרי .

בשנת 1933 חוקקה מועצת עיריית תל אביב חוק דירות המגביל את שכר הדירה

ובעקבות ההגבלות על שכר הדירה התפתחה פרקטיקה של דרישת “דמי מפתח” משוכרים פוטנציאליים

בפברואר 1935 הוארך תוקף החוק לשנה נוספת והוחל גם על חנויות

בשנות ה-50 של המאה ה-20, לאחר קום המדינה, עודדו הרשויות שיטה זו, כאשר
רצו לספק קורת גג למאות אלפי עולים חדשים שהגיעו זה מכבר, ולא היה ביכולתם לרכוש
נכס במחיר מלא. בדרך זו יכלו גם בעלי הכנסות מעטות לרכוש לעצמם נכס ולהבטיח לעצמם
קורת גג לכל חייהם.

ב-2015 נותרו כיום בישראל למעלה מ-35,000 דירות המושכרות בשכירות מוגנת בעיקר
בערים הגדולות, תל אביב, ירושלים וחיפה. חלק מדיירי דירות אלה הם עדיין  דיירים שחתמו
על החוזים בשנות השישים והשבעים או יורשיהם.

מדי שנה מתבצעות 200 עד 250 עסקאות חדשות בדמי מפתח.

תענו על השאלות הבאות :

• מיהו דייר מוגן?
• מהם זכויותיו של דייר מוגן?
• מהם דמי מפתח?
• מתי משלמים דמי מפתח?
• האם ניתן להעביר זכויות של דייר מוגן?
• על מי לא חל חוק הגנת הדייר?
• מהי שכירות מוגנת?

נושא זה קשור ישירות לחומר של מבחן המתווכים ומתאים לכל אחד אשר
מעוניין ללמוד קורס תיווך ולהרוויח הרבה כסף.

באנר שיתוף פוסט נדל"ן

אודות עומר כהן

עומר כהן מתווך נדל"ן מקצוען משנת 2008. מומחה לשיווק ומשא ומתן אסטרטגי . ומייסד הקורס "מתווך מקצוען ב-6 שבועות" הקורס האינטרנטי שילמד אתכם בשיטת הצעד אחר צעד... גם לעבור את מבחן המתווכים וגם להפוך למתווכים מרוויחים!

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.