דף הבית / מבחן המתווכים / חוק המקרקעין-מהו הסכם שיתוף?

חוק המקרקעין-מהו הסכם שיתוף?

הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם אותו אותו חותמים עם שותפים כאשר יש לכם
בעלות משותפת על אותה חלקת קרקע.

כאשר עושים הסכם שיתוף במקרקעין בלא מעט  מקרים בהם יש לנו צורך להתחלק
על שטח אחד עם מספר אנשים.

להלן כמה מקרים אפשריים שיצטרכו לעשות הסכם שיתוף במקרקעין:

כאשר כמה שותפים רוכשים יחד חלקת קרקע אחת.
כאשר בני זוג רוכשים חלקת קרקע או אף דירה לרוב הם יהיו שווי זכויות.
כאשר אדם נפטר ויורשיו זכאים לחלוקה שווה בקרקע או בדירה שהייתה רשומה על שמו.
כאשר אדם מחזיק בנכס או קרקע ומוכר זכויות בקרקע לטובת אדם נוסף.

למה זה חשוב לעשות הסכם שיתוף במקרקעין ?

כל עוד יש שותפים לנכס כלשהוא יכולות לעלות הרבה  שאלות בבוא הזמן למשל:

מה הם זכויותיו של כל שותף בנכס ?או האם אחד מהשותפים רשאי לדבר בשם כולם ?

ואם אחד מהשותפים נהנה מהנכס האם גם האחרים יהיו זכאים לחלק מהרווחים?

ובכלל מי יקבע אילו שימושים ייעשו בנכס?

לכן זה חשוב שכל התשובות של  השאלות הללו יהיו מעוגנות בתוך הסכם שיתוף מסודר .

ישנם גם מקרים שבהם השותפות נעשית מכורח המציאות למשל ירושה של נפטר מסויים

עלולה להביא להרבה חילוקי דעות בין היורשים.

במרבית המקרים השימוש בהסכמי שיתוף במקרקעין ייעשו לטובת רכישה משותפת
של קרקע בידי 2 משקיעים או יותר הרוצים לבנות יחד או לחוד בתים צמודי קרקע .

לאחר שנחתם ההסכם מגישים לרשם המקרקעין שמצידו מוסיף זאת כהערה לרישום בטאבו.

ו כמו בכל הסכם גם פה ישנם ישנם יתרונות וחסרונות-

החיסרונות במידה ואין הסכם יהיו :

חיסרון- חילוקי דעות לא פשוטים

חיסרון-לא יהיה ניתן למכור נכס נדל”ן שהזכויות עליו לא ברורות

חיסרון-יזמות ושימוש בקרקע יהפכו לבלתי אפשריים

היתרונות במידה ויש הסכם הם :

חסרון: יתגלעו חילוקי דעות על פרטים קטנים למרות זאת.
יתרון: פירוט מדוקדק יכול למנוע ויכוחים וריבים עתידיים.
יתרון: קל למכור את הנכס לרוכשים פוטנציאליים.
יתרון: לכל אחד מהשותפים ידועים זכויותיו וחובותיו.
יתרון: כל שותף חדש יאלץ להתיישר ולכבד את המוסכם.
יתרון: ידוע לכל שיש הסכם על השטח המדובר.

מה יקרה כאשר צד מסויים בהסכם מבקש פירוק שיתוף במקרקעין

סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע: “כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש
פירוק השיתוף” כלומר, זה שחתמתם על הסכם שיתוף מקרקעין אינו אומר שמדובר
בהסכם לעולמי עולמים.

בכל רגע יכול אחד מהצדדים לבקש את ביטול ההסכם שחתם ,לרוב זה יכול להיות
מסיבה של חובות שמוטלים על השותפים שאינה מוצאת חן בעיני אחד מהם והוא
לא מוכן להשתתף איתם בהוצאות לכן הוא יודיע על פירוק השיתוף .

פירוק שיתוף במקרקעין זהו נושא מורכב אך יש פרק שלם בחוק המקרקעין העוסק
בשותפות מקרקעין.

בין השאר תוכלו למצוא דרכים שונות בהם ניתן לפרק את השותפות ואותם תוכלו למצוא בחוק

בסעיפים הבאים :

פירוק על פי הסכם או צו בית המשפט (סעיף 38 לחוק המקרקעין)
פירוק דרך חלוקה  (סעיף 39 לחוק המקרקעין)
פירוק דרך מכירה  (סעיף 40 לחוק המקרקעין)
פירוק דירת מגורים של בני זוג  (סעיף 40א לחוק המקרקעין)
פירוק דרך הפיכה לבית משותף  (סעיף 42 לחוק המקרקעין)
פירוק במקרים מיוחדים  (סעיף 41 לחוק המקרקעין)
פירוק לפי משאלות השותפים  (סעיף 43 לחוק המקרקעין)

חשוב שתעברו על הסעיפים הללו ושיהיה לכם מושג בסיסי לגביהם

חוק המקרקעין-מהם התקנות בבתים משותפים ומהו בית משותף?

ראשית נתחיל בהגדרה של מהו בית משותף :

בית משותף מוגדר כבית משותף על כל ביניין שיש בו לפחות שתי דירות למגורים או לעסק ושנרשם בפנקס הבתים המשותפים .

איך תדעו איזה תקנון יש לביניין שלכם ?

על כל נסח טאבו שניתן להציא מלשכת רשם המקרקעין תוכלו להבחין לרוב

אם קיים בביניין או תקנון מוסכם או תקנון מצוי .

אז מה ההבדלים בין תקנון מוסכם לבין תקנון מצוי בבית המשותף ?

תקנון מוסכם הוא התקנון שבו חוק המקרקעין קובע

כי בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות

את זכויותיהם ואת חובותיהם .

תקנון מוסכם

בעלי הדירות יכולים גם לקבוע תקנון מוסכם ביניהם שיקבע על תנאים מיוחדים שעליהם הם הסכימו.

תקנון מצוי
במקרה שלא נקבע תקנון מוסכם, יחול בבית המשותף “התקנון המצוי”. זהו נוסח סטנדרטי
המצוי בנספח לחוק המקרקעין, וקובע את ברירות המחדל באשר להתנהלות חיי הבית המשותף.

גם במקום בו נקבע תקנון מוסכם, אך לא ניתן בו מענה לסוגיות מסוימות הנוגעות לניהול
הבית – יחולו הוראות התקנון המצוי.

התקנון ניתן לשינוי וחוק המקרקעין קובע בחוק המקרקעין מה יהיו התנאים לשינוי ,ומהו הרוב הנדרש לכך .

התקנון מהווה הלכה למעשה חוזה בין בעלי הדירות בביניין וקובע את ההתנהלות במבנה המשותף ,

אך פה בניגוד לחוזה רגיל המחייב רק את הצדדים החתומים עליו,

כוחו של התקנון ברגע שנרשם בלשכת רשם המקרקעין תקף גם כלפי אדם חדש

שיהיה בדירה שכנראה לא מודע לתקנון .
כלומר, גם אם במשך השנים נמכרו דירות בבניין, הרי שכל רוכש ורוכש חדש  נכנס
לנעליים של הדייר הקודם ומחויב לתנאים שנקבעו בתקנון בשעתו.

הנחת המוצא היא כי אדם שרוכש דירה בבית משותף בדק את התקנון ומצא אותו לשביעות רצונו.
לכן, אותו רוכש לא יוכל מאוחר יותר להתנער מהוראות התקנון.

גם אם דיני התכנון והבניה לרבות היתר הבניה שניתן לבית מתירים שימוש מסוים או
בנייה מסוימת, עדיין יש לוודא שתקנון הבית המשותף מאפשר זאת.

כמו כן, חשוב לזכור כי בהליכי תכנון ובנייה האדם מתדיין בעיקר מול הרשויות, בעוד
בכל הקשור לניהול הבית המשותף בעל הנכס מתנהל מול שכניו.

חשוב לכם להבין את הנושא בשביל לדעת למה הדירה שלכם באמת יכולה לשמש

כי אם לדוגמא תראו דירה גדולה שבה תרצו לדוגמא להקצות חלק ממנה לטובת קליניקה

יכול מאוד להיות שאם תבדקו את הנושא בעירייה העירייה אכן תאפשר לכם את זה ולא תהיה לכם כל בעיה

אך אם יש בביניין תקנון מוסכם ששם ישנו סעיף האוסר על הפעלת עסק בתחום הבניין
לרבות קליניקה או מספרות האישור של העירייה יהיה שווה כקליפת השום .

וכך אם תבדקו ראשית את תקנון הבית המשותף תוכלו לחסוך מעצמכם עוגמת נפש והוצאות רבות ומיותרות .

את התקנון  לבית המשותף תוכלו למצוא  בלשכת רשם המקרקעין .

חוק המקרקעין-מהי הערת אזהרה ומהי עסקה במקרקעין?

הערת אזהרה היא פעולה משפטית אשר מבוצעת בלישכת רישום המקרקעין

ואשר מאשרת התחייבות בכתב של בעל הזכויות בנכס לעשות בו עסקה

או לחילופין הימנעות מלעשות בו עסקה .

לכן כאשר אתם רוכשים כל נכס רצוי לגשת ללשכת רישום המקרקעין ולרשום לטובתכם הערת אזהרה .

הערת אזהרה נועדה כדי להזהיר ולהתריע לכל מי שמתעניין בנכס כי קיים התחייבות
מצד בעל הנכס או בעלי הזכויות בנכס לעשות בהם עסקה ,וגם לעזור לכם  להימנע
מכך אם יש הערת אזהרה בטאבו על הנכס .

את זאת תוכלו למצוא תוך כדי עיון בנסח הטאבו הפתוח לכלל הציבור .

ברגע שתירשמו הערת אזהרת טאבו בנכס תוכלו למנוע גם מבעל הנכס לעשות עסקה
עם צד שלישי אחר ללא הסכמתכם ,ובכך יהיה לכם את השקט הנפשי והביטחון המשפטי
מרשם המקרקעין ובכך גם להגן עליכם מפני סיכונים שונים כמו עיקולים ,פשיטת רגל ,
פירוק אם המוכר הוא תאגיד.

באמצעות בדיקת נסח טאבו גם תוכלו לדעת את מצב הזכויות במקרקעין לפי הערות
האזהרה המופיעות בו (כגון: הערת אזהרה בטאבו בגין משכנתא שיש על הנכס, הערת אזהרה
בטאבו בנוגע  לצו לכינוס נכסים, הערת אזהרה בטאבו לגבי צו הריסה, הערת אזהרה
בטאבו לגבי הגבלת העברת הנכס, וכו’

מומלץ, כי במסגרת רכישת מקרקעין, נניח דירה, עורך דין מקרקעין מטעמכם יבטיח מראש
בחוזה המכר את רישומה בפועל של הערת האזהרה בטאבו על הזכויות בדירה לטובתכם
בגין העסקה, בדרך של הפקדת התשלום הראשון על-חשבון התמורה בידיו עורך דין כנאמן
מטעמם של שני הצדדים.

כך, תוכלו להבטיח שלא תהיה מניעה כל שהיא לרישום הערת האזהרה בטאבו
(למשל: אם יוטל לפתע עיקול על הדירה, המוכר ביצע עסקה נוגדת, דהיינו, מכר את ה
דירה בכפילות, וכו’) ותוכלו  לשמור כיאות על כספיכם וזכויותיכם המשפטיות בקשר עם רכישת הנכס.

לשם רישום הערת אזהרה בטאבו יש להגיש טופס בקשה הקרוי “בקשה לרישום הערת אזהרה”,
בלשכת הרישום המקרקעין לפי תקנות חדשות יחסית מהשנים האחרונות, אין צורך לצרף
עותק מחוזה המכר, אולם על כל הצדדים לחתום עליו, עם אימות חתימה של עורך דין.

ביטול הערת אזהרה

ביטול של הערת אזהרה בטאבו ניתן לבצע רק בהסכמת הצד שלטובתו נרשמה ההערה,
או ע”י קבלת צו בית משפט.
זו אחת הסיבות העיקריות שלא מומלץ (בהקשר המדובר – מצד המוכר) לחתום על זכרון
דברים לשם מכירת דירה, שכן מסמך זכרון דברים יכול לאפשר לקונה לרשום הערת אזהרה
בטאבו מכוחו, ובמקרה של מחלוקת בין הצדדים ו”פיצוץ” של העסקה, אם אתם המוכרים,
אתם תהיו “תקועים” עם הערת אזהרה בטאבו, ללא יכולת למכור את הדירה, כל עוד ההערה לא הוסרה בפועל.

מכרתם דירה לצד שלישי, אך בהמשך הוא אינו עומד בתנאי חוזה המכר ולא משלם לכם
את התמורה. חשוב לבצע את העסקה באמצעות משרד עורכי דין מומחה למקרקעין,
שכן הם ידאגו להצטייד מראש ביפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לשם ביטול הערת האזהרה
(נחתם ע”י הקונה במעמד חתימת ההסכם, מאומת כדין ומופקד בנאמנות בידי עורך דין),
וכן לא תעמדו אל מול שוקת שבורה, אלא תוכלו לבטל את החוזה, לבטל מיידית את
הערת האזהרה ואז בהמשך למכור את הדירה לאדם אחר.

ישנם  עוד דוגמאות בהם יכולה להירשם הערת אזהרה לדוגמא:

הורים מעוניינים לתת לבנם דירה במתנה, במסגרת עסקת העברה ללא תמורה,
אולם רוצים להתנות זאת בתנאים מסויימים.

או

בעסקאות מקרקעין של רכישת דירה חדשה מקבלן משמשת הערת אזהרה כבטוחה
ניתנת לרוכש, להבטחת כספי התמורה אותם הוא משלם לקבלן.

או

במקרה של הלוואה שנתתם לבן אדם מסויים והנכם רוצים “לאבטח” את ההלוואה
,אשר תבטיח מבעל הנכס מלמכור את הנכס בשלב מסויים בעתיד .שזוהי בטוחה מצווינת עבורכם.

חשוב לדעת :כי עסקה במקרקעין מוגדרת כעסקה במקרקעין רק לארח שנרשמה בטאבו

אם עדיין לא נרשמה העסקה בטאבו עסקה זו תיקרא מבחינה משפטית כהתחייבות חוזית /כספית בלבד.

חוק המקרקעין-למי ישנה הסמכות להכריע בסכסוך בין שכנים?

המפקח על רישום המקרקעין ממונה על ידי שר המשפטים, ובסמכותו לקבל החלטות
שיפוטיות ומינהליות בקשר לניהולם של בתים משותפים.

מהם סמכויות מינהליות של המפקח על רישום המקרקעין?

הסמכות המינהלית של המפקח על רישום המקרקעין כוללת, בין היתר, את הנושאים הבאים:
מתן צווים לרישום בתים בפנקס הבתים המשותפים.
תיקון צווים והכרעה בהתנגדויות לתיקונים בבית משותף.
מתן צווים לרישום תקנונים מוסכמים של בתים משותפים.
מינוי נציגות בשכר לבתים משותפים.
פיקוח מינהלי ומקצועי על לשכות רישום המקרקעין (טאבו).

מהי הסמכות השיפוטית של המפקח?

המפקח הוא הגוף שאליו ניתן להגיש תביעות בנושאים הקשורים לבית המשותף.
למפקח יש סמכות לתת צווי ביניים, כמו: צו עיקול, צו מניעה, צו עשה ואל תעשה – כפי שנוהג בית משפט השלום.

במקרים הבאים נתונה למפקח סמכות ייחודית, כלומר, הוא הגוף היחידי שאליו ניתן
להגיש תביעה ולא ניתן לפנות לבית המשפט כגון :

סכסוכים הקשורים להשתתפות בעלי הדירות בהוצאות הדרושות לאחזקה תקינה
ולניהול הבניין.
סכסוכים בין בעלי הדירות בקשר לזכויותיהם וחובותיהם לפי תקנון הבית המשותף – המוסכם (אם ישנו), או המצוי.
סכסוכים בנוגע להרחבת דירה.
סכסוכים בנוגע לחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, לפי תוכנית המתאר הארצית (תמ”א 38).
סכסוכים בנוגע להתאמות הרכוש המשותף לשימושם של אנשים עם מוגבלויות.
תביעות בעניין בית משותף שנהרס.
סכסוכים בקשר למתקנים משותפים בבניין, כגון:
דוד שמש.
מערכת הסקה מרכזית.
התקנת מעליון.
מתקני גז והחלפת ספק גז.
מעלית רגילה ומעלית שבת.
כבלים וצלחות קליטה.
בנוסף, למפקח יש סמכות להכריע בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת
גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף. במקרה זה, סמכות
המפקח אינה ייחודית, וניתן לבחור אם להביא את העניין בפני המפקח או בפני בית המשפט.

ניתן לערער על החלטת המפקח בבית המשפט המחוזי .

חשוב לדעת: כי המפקח אינו רשאי לתת ייעוץ משפטי או לשמוע טענות של הצדדים
שלא במסגרת דיון המתנהל לפניו.

פירוק שיתוף במקרקעין זהו נושא מורכב אך יש פרק שלם בחוק המקרקעין העוסק בשותפות מקרקעין.

בין השאר תוכלו למצוא דרכים שונות בהם ניתן לפרק את השותפות ואותם תוכלו למצוא בחוק

בסעיפים הבאים :

פירוק על פי הסכם או צו בית המשפט (סעיף 38 לחוק המקרקעין)
פירוק דרך חלוקה  (סעיף 39 לחוק המקרקעין)
פירוק דרך מכירה  (סעיף 40 לחוק המקרקעין)
פירוק דירת מגורים של בני זוג  (סעיף 40א לחוק המקרקעין)
פירוק דרך הפיכה לבית משותף  (סעיף 42 לחוק המקרקעין)
פירוק במקרים מיוחדים  (סעיף 41 לחוק המקרקעין)
פירוק לפי משאלות השותפים  (סעיף 43 לחוק המקרקעין)

חשוב שתעברו על הסעיפים הללו ושיהיה לכם מושג בסיסי לגביהם.

פתרו את השאלות

מהו הסכם שיתוף? ומתי אפשר לפרק אותו?
• מהו תקנון מוסכם ולא מוסכם?
• מהי הערת אזהרה ומתי ניתן למחוק אותה?
• למי הסמכות להכריע בסכסוך בין שכנים?
• מהי עסקה במקרקעין?
• מהו בית משותף?
• באיזה רוב ניתן להתקין מעלית בבניין?

פירוק שיתוף במקרקעין זהו נושא מורכב אך יש פרק שלם בחוק המקרקעין העוסק בשותפות מקרקעין.

בין השאר תוכלו למצוא דרכים שונות בהם ניתן לפרק את השותפות ואותם תוכלו למצוא בחוק

בסעיפים הבאים :

פירוק על פי הסכם או צו בית המשפט (סעיף 38 לחוק המקרקעין)
פירוק דרך חלוקה  (סעיף 39 לחוק המקרקעין)
פירוק דרך מכירה  (סעיף 40 לחוק המקרקעין)
פירוק דירת מגורים של בני זוג  (סעיף 40א לחוק המקרקעין)
פירוק דרך הפיכה לבית משותף  (סעיף 42 לחוק המקרקעין)
פירוק במקרים מיוחדים  (סעיף 41 לחוק המקרקעין)
פירוק לפי משאלות השותפים  (סעיף 43 לחוק המקרקעין)

חשוב שתעברו על הסעיפים הללו ושיהיה לכם מושג בסיסי לגביהם

 פתרו את השאלות הבאות:

מהו הסכם שיתוף? ומתי אפשר לפרק אותו?
• מהו תקנון מוסכם ולא מוסכם?
• מהי הערת אזהרה ומתי ניתן למחוק אותה?
• למי הסמכות להכריע בסכסוך בין שכנים?
• מהי עסקה במקרקעין?
• מהו בית משותף?
• באיזה רוב ניתן להתקין מעלית בבניין?

 

נושא זה קשור ישירות לחומר של מבחן המתווכים ומתאים לכל אחד אשר
מעוניין ללמוד קורס תיווך ולהרוויח הרבה כסף.

באנר שיתוף פוסט נדל"ן

אודות עומר כהן

עומר כהן מתווך נדל"ן מקצוען משנת 2008. מומחה לשיווק ומשא ומתן אסטרטגי . ומייסד הקורס "מתווך מקצוען ב-6 שבועות" הקורס האינטרנטי שילמד אתכם בשיטת הצעד אחר צעד... גם לעבור את מבחן המתווכים וגם להפוך למתווכים מרוויחים!

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.