דף הבית / מבחן המתווכים / מהו חוק המכר ועל מי הוא נועד להגן?

מהו חוק המכר ועל מי הוא נועד להגן?

בשנות השבעים נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה-1974.

החוק נחקק על רקע העובדה ש-70% מהדירות נמצאות בבעלות המתגוררים בהן.
לעתים נאלצים רוכשי הדירות מקבלנים לשלם בעבור דירה שטרם נבנתה.

לפני החקיקה לא רכש הדייר שום זכות חפצית בדירה עד שזו נרשמה על שמו בלשכת
רישום המקרקעין. אם הקבלן פשט את הרגל לפני רישום הדירה, לא הייתה לדייר זכות
עדיפה על זכויות הנושים האחרים: ספקים, עובדים, מס הכנסה ובנקים.

גם עם קבלת החזקה בדירה, לאחר שכבר שילם הרוכש את מלוא הסכום בעבור הדירה,
ובטרם נרשם הבניין כבית משותף, עדיין עמד הדייר בסכנת פינוי מדירתו אם יפשוט הקבלן את הרגל.

החוק בנוסח הראשון שלו  קבע את שיעור התשלום המרבי שמותר לקבלן לדרוש לפני
מסירת הדירה כל עוד לא ביטח באחת מחמש דרכים את כספו של הרוכש.

מטרת החוק

החוק מבקש להבטיח את כספי הרוכש, כך שאם הפרויקט נכשל יקבל הקונה חזרה את השקעתו.

פרשת חברת חפציבה בשנת 2007

עד קריסתה הייתה “חפציבה” אחראית ל-10% מן הבנייה החדשה בישראל.
עם קריסתה התברר כי רוכשי הדירות שילמו לחברה סכום של 440 מיליון ₪
בלי שקיבלו בטוחות. כתוצאה מכך אלפי רוכשי דירות נותרו ללא הדירות וללא כספם.

הרחבת החוק
החוק מבקש להבטיח את כספי הרוכש, כך שאם הפרויקט נכשל יקבל הקונה חזרה
את השקעתו. החוק אינו מנסה להבטיח את הסיכוי לקבלת הדירה.

המחוקק קבע חמש דרכי פעולה עיקריות:

חובת יידוע הרוכש בדבר זכויותיו. הגברת ההגנה על כספי רוכשי הדירות.
החמרת הסנקציות שיוטלו על קבלנים – כולל סנקציות פליליות.
החמרת הסנקציות שיוטלו על בנקים המממנים פרויקטים למגורים – כולל סנקציות פליליות.
מינוי ממונה ממשלתי אשר יפקח על הוראות חוק זה.

לצורך כך ב-6 באוקטובר 2008 נכנס לתוקפו תיקון מספר 4 לחוק המכר (דירות)
(הבטחת השקעות של רוכשי דירות)(דיווח לממונה), התשס”ט-2008. ב-19 בנובמבר
2008 פורסמו תקנות המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות)(דיווח לממונה), התשס”ט-2008.

חובת יידוע רוכש הדירה בדבר זכויותיו

בעבר, הקונה לא היה מודע לזכויותיו על פי החוק, ולכן חל תיקון לסעיף 2א1
(א) הקובע: “לא ימכור מוכר דירה לקונה, אלא אם כן הודיע לקונה בכתב,
במועד חתימת חוזה המכר, על זכותו על פי חוק זה להבטחת הכספים”.

הדרכים להבטחת כספו של רוכש הדירה (“בטוחות”)
התיקון לחוק קבע כי לקבלן אסור לקבל מרוכש הדירה סכום העולה על 7% ממחיר
הדירה אלא אם כן הבטיח הקבלן את כספי הרוכש באחת מחמש דרכים:
1.ערבות בנקאית: התיקון לחוק קבע כי מימוש הערבות יכול להתבצע גם ללא פעולה
משפטית: “מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה”.
2.ביטוח הכספים בחברת ביטוח, או בקרן לביטוח הדדי שאישר לעניין זה המפקח על הביטוח.
3.שיעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתה ראשונה.
4.רישום הערת אזהרה.
5. העברת הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק היחסי מן המקרקע שעליה היא נבנית.

חוק המכר-מה ההבדל בין תקופת הבדק לבין תקופת האחריות?

תקופת אחריות ותקופת בדק מוגדרות בחוק המכר (דירות), תשל”ג-1973 ומתייחסות
לאחריות של הקבלן כלפי הרוכש, במסגרת של עסקת רכישה דירה חדשה.

תקופות הבדק והאחריות נועדו להגן על רוכשי דירות חדשות בסוגיה של ליקויי בניה.

לפי החוק, לא ניתן להנתות על תקופות האחריות והבדק, אלא אך ורק לטובת הרוכש.

ההבדל בין תקופת האחריות והבדק הוא, כי בתקופת הבדק חלה על הקבלן אחריות
לתיקון ליקויי בניה, אלא אם כן הוכיח שנגרמו באשמת הרוכש, ואילו בתקופת האחריות,
חובת ההוכחה רובצת על הרוכש להוכיח שנגרמו כתוצאה מליקויי בניה של הקבלן.

תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה בדירה לידי הרוכש ונמשכת עד שבע שנים,
בהתאם לליקוי המדובר, כלהלן:

ליקויי בניה בצנרת האינסטלציה, כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים.
בעיות של איטום ו/או חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים.
ליקויי בניה במכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים.
ליקויי בניה של קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים.
ליקויי בניה של שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים.
ליקוי יבניה של שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין המשותף – שלוש שנים.
ליקויי בניה של סדקים בקירות ובתקרות – חמש שנים.
ליקוי הבניה של קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים.
ליקויי בניה המהווים אי-התאמה אחרת כל שהיא, לעומת החוזה ו/או המפרט הטכני
ו/או תשריטים, וכיוצ”ב (אשר שאינה אי-התאמה יסודית) – שנה אחת.

תקופת האחריות מתחילה בסיום תקופת הבדק, כאמור לעיל, והינה נמשכת שלוש שנים נוספות.

חשוב שתדעו : כי לכל עסקת מכר אשר תעשו עם קבלן הוא מחוייב לצרף לאותו העסקה את מפרט הדירה .

לפי חוק המכר (דירות) תשל”ג – 1973, שיכונה להלן: ”החוק”,
אי התאמה למפרט יוצרת עילת תביעה לקונה, כלפי מוכר הדירה, ומכאן חשיבותו של המפרט המצורף כחלק בלתי נפרד מחוזה המכר.

חיוב זה, שאינו חל על קבלן משנה או על כל העוסקים בענף הבנייה אלא אם כן מצוין התנאי בחוזה, חל על מוכר דירה.

תענו על השאלות הבאות :

• מה ההבדל בין תקופת הבדק לבין תקופת האחריות?
• מתי יש חובה על הקבלן לצרף מפרט בעסקת מכר?
• איך ניתן להבטיח את כספי הקונה?
• האם לכל פרויקט יש ליווי פיננסי? מהו ליווי פיננסי?
• האם קונה זכאי לפיצוי בשל איחור במסירה?
• האם ניתן לקבל משכנתא לצורך רכישת דירה כאשר אין ליווי פיננסי?

נושא זה קשור ישירות לחומר של מבחן המתווכים ומתאים לכל אחד אשר
מעוניין ללמוד קורס תיווך ולהרוויח הרבה כסף.

באנר שיתוף פוסט נדל"ן

אודות עומר כהן

עומר כהן מתווך נדל"ן מקצוען משנת 2008. מומחה לשיווק ומשא ומתן אסטרטגי . ומייסד הקורס "מתווך מקצוען ב-6 שבועות" הקורס האינטרנטי שילמד אתכם בשיטת הצעד אחר צעד... גם לעבור את מבחן המתווכים וגם להפוך למתווכים מרוויחים!

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.