דף הבית / מבחן המתווכים / חוק התכנון והבנייה

חוק התכנון והבנייה

חוק התכנון והבנייה כולל בתוכו פרוט של עבירות על חוק התכנון והבנייה ומפרט את העונשים שיש לנקוט לגבי כל עבירה על החוק.

1.כל אדם אשר משתמש במקרקעין ללא רשות העונש על זה  הוא קנס ומאסר שנתיים.
2.כל אדם אשר עושה שימוש במקרקעין כאשר הוא סוטה מהאישור או מהתוכנית, העונש על זה הוא מאסר שנה אחת.
3.כל אדם שמשתמש בקרקע חקלאית בניגוד להוראות,העונש על זה יהיה  קנס ושנה מאסר.
4.כל אדם שעושה שימוש חורג במקרקעין לאחר התקופה שאושרה לו העונש על זה  הוא מאסר שנה.

המילה מקרקעין מתייחסת  לכל נכס שבנוי על הקרקע או מחובר על הקרקע או מתחת לקרקע

ככה שאם תרצו לבנות לכם מנהרה ולגור שם אתם עוברים על החוק .

המילה מקרקעין גם נקראת נכסי דלא נידי שמקור המונח הוא בשפה הארמית

תרגומה העברי של המילה נדל”ן היא נכסים שלא נודדים /נעים משום שמה שמאפיין את הנכסים

הללו הוא חוסר היכולת להזיז אותם ממקום למקום.

מהו היתר בנייה?

היתר בנייה נקרא בעבר גם רישיון בנייה

והא אישור שניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה לבצע עבודת בנייה,הריסה או שינוי בשימושים

במקרקעין.

היתר הבנייה יכלול מסמך שבו הוא מתאר את הבקשה שאושרה ואליו יצורפו נספח תסריט שהיא רצועת נייר

ארוכה המכונה גם “גרמושקה”בשל צורת הקיפול שלו כמו אקורדיון.

שני המסמכים נחתמים בחומת מיוחדת בקבלת האישור על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שבתוכה נרשם מספר ההיתר .

חובת קבלת היתר בנייה

על פי חוק התכנון והבניה קיימת חובה לקבל היתר בניה בעת ביצוע אחת מאלה:
1.הקמת בניין חדש או הריסתו של בניין.
2.כל תוספת או שינוי חיצוני לבניין קיים לדוגמה חניה מקורה, הקמת גדר, פרגולה, סככה, תוספת בנייה.
3.שינויים פנימיים שפוגעים בקונסטרוקציה של הבניין או בצנרת המשותפת.
4.התווית דרך, סלילה או סגירה של דרך, חפירות, הנחת תשתיות.
5.שינוי בשימושים ביחס להיתר קיים.
6.הצבת מבנה זמני, העמדת מחסן פריק, מכולות, מבנים ניידים, שלטים וכו’.
7.כל מבנה כפי שמוגדר בחוק בהגדרה רחבה וכוללת גם מבנים פעוטים כגון שובך יונים, עמודי חשמל, תמרורים וכו’.

מהם ההליכים לבקשת היתר בנייה

1.הוכחת בעלות על הקרקע של מבקש ההיתר.
2 אם זה בבית משותף או קרקע משותפת חלה חובה על החתמת כל בעלי הזכויות בקרקע.
חוק המקרקעין קובע כי יוחתמו 75% מהבעלים, ואילו  תוספת בנייה של ממ”ד מחייבת השגת
רוב של 60% בלבד. עם זאת, חוק התכנון והבנייה מאפשר הפעלת תקנה 2א’ אשר מהותה
מתן אפשרות להגיש תוכניות גם במידה ולא הושג הרוב הדרוש. במקרה זה ישלחו מכתבים
רשומים לאלה שלא חתמו תוך מתן אפשרות להתנגד. תקנה זו באה למנוע מצב בו התנגדות
משיקולים פסולים תמנע מאדם להרחיב את ביתו.
3.הגשת תוכנית הגשה לועדה המקומית לתכנון ובנייה, שמפרטת את תוכנית הבניין או תוספת
הבנייה על גבי תשריט. על גבי התוכנית צריכה להיות מצורפת חתימתם של המהנדס האדריכל והשכנים.

4.הועדה המקומית לתכנון ובנייה תאפשר להגיש התנגדויות לכל מי שרואה עצמו נפגע
מן התוכנית, את ההתנגדויות יש להגיש תוך 14 יום מהתאריך האחרון של הפרסום.
ניתן לערער תוך 30 יום בפני ועדת ערר על החלטת הוועדה המקומית.

לאישור בקשה נדרשים מספר אישורים, ובהם: אישור רשויות הג”א (התגוננות אזרחית)
למרחב מוגן; אישור בזק וחברת החשמל; אישור לתקינות חומרי הבנייה; אישור תוכנית ביוב;
אישור שירותי כבאות והצלה; ותשלום אגרות הבנייה והיטל השבחה.

בקשה מצומצמת

תהליך בקשת היתר בניה יכול לארוך מעל לשנה. עם זאת בחלק מהמקרים ניתן להגיש
בקשה להיתר לעבודה מצומצמת המכונה גם “בקשה מצומצמת,” בהתאם לתקנות התכנון והבניה.

חוק התכנון והבנייה -מהו היטל השבחה ?ומהו מס שבח ?

היטל השבחה הוא סוג של מס כתוצאה מהשבחת הנכס שלכם על רקע החלטות של וועדות
הבנייה השונות – את ההיטל שמסתכם ב-50% מערך ההשבחה, ואתם תשלמו אותו רק
שתממשו את ההשבחה הזו בזמן מכירת הנכס או ניצול הזכויות בהשבחה (בנייה נוספת).

מס היטל ההשבחה הוא מס שמוכר הנכס יצטרך לשלם לוועדה המקומית אשר נתנה
את האישור להשבחת הנכס.

וזאת ההגדרה של  היטל ההשבחה בחוק – “היטל השבחה הוא תשלום חובה בעקבות
אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווי המקרקעין.
את היטל ההשבחה מטילה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על הבעלים או על החוכר
של המקרקעין. שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה”.

בעיקרון העירייה היא זאת שקובעת את גובה ההשבחה,אבל לבעל הנכס ישנה גם הזכות לערער.

העירייה מזמינה שמאי שבודק ומעריך את עליית הערך והשיטה היא די פשוטה לדוגמא :

נניח שיש תוספת בנייה של 30 מטר ונניח שמטר שווה באיזור 10000 ש”ח כלומר
ישנה כאן השבחה של 300000 ש”ח אבל ישנם גם הוצאות של בנייה שלנגיד שהם
150000 ש”ח של עלות הבנייה החומרים וכו’.

ואז כשמחשבים את הנטו מגיעים להשבחה עצמה .

ובמקרה הזה ההשבחה היא 150000 ש”ח שמתוכם צריך לשלם היטל השבחה של 75000 כמחצית מהסכום

מתי לא משלמים את היטל ההשבחה ?

ההיטל לא ישולם במקרים בהם הנכס הועבר מכוח דין ובמקרים בהם הנכס הועבר לבעלים אחרים ללא תמורה

פטור מהיטל השבחה במקרה של פיצול דירה

חוק התכנון והבניה מעניק כאמור פטור מההיטל למי שמרחיב את ביתו לשטח שאינו עולה על 140 מ”ר.

באוגוסט 2017 נקבע כי יפוצלו דירות רק אם מדובר בבנייה צמודה לקרקע ורק באזורים
מסוימים. יהיה אפשר בדירות האלו לפצל דירה נוספת ולהשכירה , אך לא למכירה –
ראו כאן מדריך על פיצול דירות. בכל מקרה, היטל ההשבחה יהיה שליש  מההיטל הרגיל
ושליש נוסף באם יימכרו את הבית/ נכס.

ישנם כל הזמן עדכונים בנושא זה של היטל ההשבחה של פיצול דירות

ויהיה נכון לעקוב אחרי נושא זה .

מתי לא ייגבה היטל השבחה?

כאשר בעל הזכויות בקרקע מבצע פעולה לא חוקית כמו בנייה ללא היתר. אם תוגש תביעה
נגד בעל הקרקע, ניתן יהיה לתבוע גם תשלום היטל השבחה
במסגרת התביעה.

או כאשר מדובר על תוכניות בניין עיר שאושרו לפני ה-1 ביולי 1975.

היכן ניתן לבדוק את זכויות הבנייה ?

תוכלו לבדוק את זכויות הבנייה שלכם לרוב בעירייה ביישוב שבו אתם גרים כמו כן תוכלו
לבדוק גם את הדברים הבאים :גוש וחלקה, רשימת תוכניות החלות על הקרקע וסטטוס,
יעוד ושימושים על פי תוכנית בנין עיר, שטחי בנייה, קווי בניין, גובה, אפשרויות בנייה חדשה
או תוספות, התראות, הסדרי קרקע, בניין לשימור, מסמכי מדיניות תכנונית.

חוק התכנון והבנייה -שינוי ייעוד הנכס

ישנם אנשים שיש להם שטחים מסחריים והם מעוניינים להפוך את זה לדירות מגורים
או כאלו שיש להם משרדים והם רוצים להקצות חלק מהמשרד למגורים,

בשל כך יש צורך בשינויי היעוד של אותו הנכס המדובר או בקבלת היתר לשימוש חורג
מהוועדה המקומית לתכנון ובניה.

היתר לשימוש חורג עשוי להינתן לתקופת זמן מוגבלת בלבד, וזאת אם בכלל יהיה
ניתן לאשרו לפי דין.

לכן מומלץ לבדוק עם אנשי מקצוע האם קיימת אפשרות לפי התכניות הרלוונטיות

יש צורך להגיש בקשה לשימוש חורג לועדה המקומית או לחילופין להגיש בקשה
לשינוי תב”ע לוועדה המחוזית.

הראשי תיבות של המילה תב”ע היא תוכנית בניין עיר .

חוק התכנון והבנייה-מה תוכלו לבנות ללא היתר

שר הפנים חתם על תקנות שיצמצמו את הסחבת הביורוקרטית בקבלת היתר לבניית
מתקנים ביתיים, בהם פרגולות, גדרות, מצלמות ומזגנים. בהמשך: פטור מהיתר לסגירת
מרפסות ומרחבים מוגנים.

בעבר, כדי לקבל היתר לביצוע העבודות הביתיות היה צורך להגיע באופן פיזי אל הרשות המקומית,
להגיש את הבקשה ולאחר מכן להמתין לקבלת תשובה – חיובית או שלילית. במסגרת הרפורמה
החדשה, שזכתה לכינוי “רפורמת הפרגולות”, לשם ביצוע עבודת בנייה יידרש המבקש אך ורק
למלא טופס דיווח על עבודת בנייה שאותו יתבקש לשלוח אל הרשות המקומית, ולאחר מכן יוכל להתחיל מיד בבנייה.

אולם לכל ההיתרים הללו כמובן שישנם הגבלות ורצוי לבדוק מהם התנאים ליישום
כל אחת מהעבודות הללו

שלא תתבלבלו רפורמת הפרגולות אינה מאשרת לכם לבנות מרפסת שמש

ואם תרצו לבנות מרפסת שמש תזדקקו לאישורים של 75% מבעלי הדירות בביניין

ברוב הרשויות העירוניות מאשרים בנייה של מרפסת עד גודל של 10% משטח הדירה
ועד 14 מ”ר, לפי השטח הגדול יותר מביניהם.

בחלק מהרשויות גובים היטל השבחה בגין תוספת המרפסת. לגבי ארנונה:
על מרפסת ששטחה עד 14 מ”ר אין תשלום ארנונה על פי חוק.

חוק התכנון והבנייה -מהי הפקעת מקרקעין

הפקעה של מקרקעין בישראל היא העברה כפויה בתמורה או ללא תמורה של מקרקעין.
ההפקעה מתבצעת בהתאם לחוק הישראלי על ידי רשויות המדינה לצורכי ציבור בלבד.
ההפקעה יכולה להתבצע על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה, החברה הלאומית לדרכים
(מע”צ), חברת החשמל ורשויות ציבוריות אחרות למטרות שהוגדרו בחוק כמו דרכים,
גנים, שטחי נופש, שמורות טבע, ספורט, נמלים וכו’.

ישנה גם וועדה הנקראת הועדה להשגות על שומות מקרקעין ותפקידה המרכזי
הוא להכריע בסכסוכים בעניין סכום הפיצויים בגין הפקעת מקרקעין.

תפקיד נוסף של הועדה הוא להכריע בסכסוכים כספיים הנובעים מביטול הפקעה,
במסגרת מימוש הזכות להשבה, או הזכות לרכישה מחדש:
במידה וקמה למי שהיה בעל זכויות במקרקעין שהופקעו זכות לרכישה מחדש,
והוא חולק על סכום הרכישה שנקבע, המחלוקת תוכרע על ידי הועדה.
במידה וקמה למי שהיה בעל זכויות במקרקעין שהופקעו זכות להשבה, הרי שהרשות
תשיב לו את זכויותיו כנגד השבת הפיצויים, בתוספת תשלום בגין ההשבחה הנובעת
מפעולות והשקעות של הרשות. מחלוקת על סכום התשלום בעד ההשבחה תוכרע בועדה.

הנושאים בהם לוועדה לא תהיה סמכות הם :

הפקעות לפי חוק התכנון והבניה.
הפקעות של רשויות מקומיות.
הפקעות ישנות – קרקע שפורסמה לגביה הודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות
לפני יום תחילתו של התיקון לפקודה- 15/2/2010.
סכסוך שאיננו על סכום הפיצויים, כגון, סכסוך על הזכויות בקרקע, טענות כנגד חוקיות ההפקעה.

ניתן ללמוד עוד על איך להגיש בקשה להשגה לוועדה באתר משרד המשפטים תחת הנושא של

ועדת השגות לעניין פיצויי הפקעה .

עוד דבר נוסף שכדאי שתעיינו בו  הוא מתי מגיע לכם פיצוי בדין הפקעת הקרקעות .

אני יצרף לכם בשיעור מידע נוסף את הקישורים שאני ממליץ לכם לקרוא .

 

תענו על השאלות הבאות :

• למי משלמים היטל השבחה? למי צריך לשלם היטל השבחה?
• היכן ניתן לבדוק זכויות בנייה?
• האם ניתן להפוך חנות לדירה?
• האם מחסן יכול לשמש למגורים?
• האם צריך אישור בשביל לבנות מרפסת?
• האם ניתן להפקיע מקרקעין?
• מתי ניתן לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך?

נושא זה קשור ישירות לחומר של מבחן המתווכים ומתאים לכל אחד אשר
מעוניין ללמוד קורס תיווך ולהרוויח הרבה כסף.
באנר שיתוף פוסט נדל"ן

אודות עומר כהן

עומר כהן מתווך נדל"ן מקצוען משנת 2008. מומחה לשיווק ומשא ומתן אסטרטגי . ומייסד הקורס "מתווך מקצוען ב-6 שבועות" הקורס האינטרנטי שילמד אתכם בשיטת הצעד אחר צעד... גם לעבור את מבחן המתווכים וגם להפוך למתווכים מרוויחים!

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.